坪山，由于位置相对偏远加上交通方式的限制，前几年多数人不怎么看好。 2016年，东进战略提出后，坪山新区迅速响应； 产业高定位、加大优质名校引进力度，特别今年的地铁14/16号线（坪山段）加速建设，整个楼市交易量大增，旧改回迁房交易也跟着火热，之前关注度较高的正山甲财富城、飞西恒大、坪山围碧桂园、飞东深城投中城旧改项目由于交易火爆，造成村民心理预期价拉高，目前市场基本很少有性价比高的回迁房资源。 其实投资关键看回报率，同时回报率通常和项目热度不成正比； 好比18年底坪山.南布（益田共和城邦）项目很少人关注的时候，在我们手上成交的客户短短几个月,收益高达20个点以上…回报率高于坪山中心区所有关注度较高的项目。 当然回迁指标房投资除了交易安全和回报率，更多在于投资周期长短，因为我们都明白投资周期越短，资金就可以进行多次复利投资，会有更高的回报。目前，坪山.汤坑片区（卓越）旧改项目一期刚好具备以上三大投资关键要素；该项目回迁指标房因市场关注度较低，项目85%民房已拆除，现在开始走备案流程也没什么人了解。单价只要1万多，投资周期预计在3年这样，年收益保守在30%这样。项目区位图
项目实施主体 项目申报实施主体为深圳市坪山汤坑股份合作公司，合作方为卓越置业集团有限公司旗下子公司-深圳市祥华置业发展有限公司，2014年计划立项。
发展商简介 卓越置业集团有限公司，1996年成立于深圳。经过20多年的发展，业务已布局全国32座核心一二线及高成长城市，业务领域涉及地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块，且均已处于行业领先地位。
卓越置业集团有限公司，1996年成立于深圳。经过20多年的发展，业务已布局全国32座核心一二线及高成长城市，业务领域涉及地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块，且均已处于行业领先地位；集团在福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区均有布局不少标杆项目，城市更新这块集团已设立项目部50个；目前，卓越城市更新集团合作项目已覆盖深圳各行政区核心区域......
坪山.汤坑（卓越）旧改项目信息 项目位于坪山区碧岭办事处汤坑社区，中山大道以南，夹圳岭南路以北，汤坑路以东，鹏茜路以西，项目依托良好的区位优势，拟打造成环境优美、生态宜居，并能为周边地区提供完善的商业服务和公共配套设施的商住综合体。———— 更新单元用地面积为20.5万㎡ ————拆除用地范围20.1万㎡ ————开发建设用地面积11.6万㎡ ————开发建设计容积率总建筑面积63万㎡ ————住宅53万㎡（其中保障性住房2.6万㎡） ————商业、办公及酒店5.2万㎡ ————商务公寓2.2万㎡ 坪山汤坑片区城市更新效果图
项目进度-概况 项目计划立项的前几年的签约进度较快，原计划17年动工；刚好碰到坪山大道扩路，要退红线（17年已动工的深城投中诚也被迫停工）需从新调整规划；同时当时项目没有分期实施规划等因素，考虑到20万㎡的拆除用地在形成单一主体上时间周期较长，重新做了分期实施调整（回迁原则不变按先签约先选房原则，分期实施调整只为了更快拿到施工证）方案已经获批。
因项目是碧岭唯一较大的城市更新项目，同时教育和保障房用地贡献占比高达45%左右，政府的多方力量督促，目前进度明显加快，现一期约85%左右的民房已拆除，签约率约高达95%。
预计投资周期及回报率 另外户型意愿调查表已出（旧改项目施工前都需要走的流程，包括现在交易最活跃的坪山.南布益田项目也是今年8月份才出的户型意愿调查表），预计项目明年初会动工，约3-4年收房。因为16年的政策因素影响，导致整个项目的关注度不高，所以现在该项目回迁房性价比相对坪山其它项目更高，粗略算过该项目的回迁房投资/年回报率保守在30%左右。
回报率计算依据 现在进场基本是约1万/平（与边上碧湖春天或凤凰公馆项目作为参考），当下本区域商品房价值约3.8万/平 该项目投资周期约3-4年，刚好赶上坪山有史以来最大的一波交通利好。 4条道路交通+2条轨道交通； 特别轨道交通14号（快速）地铁线 的 基本面利好，以11号线快线（福田——宝安）经验，保守来说坪山3年后每平米涨1万多没问题； 也就是说1万多进场，3-4年后市场价约4万多；收益高达130%多÷4年=保守年化在30个点以上的收益。 优势： ①坪山基本面利好 ②坪山门户区位 ③股份公司合作 ④ 价值被市场低估 |
