城市更新问与答

Hansen

1.城市更新是什么？

　　答：城市更新是指符合《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

　　综合整治类城市更新的主体一般包括整治范围内的权利人或其它相关人，涉及政府出资的，政府也是主体之一；功能改变类城市更新的主体一般为范围内的全体业主；拆除重建类城市更新的主体一般包括范围内业主等权利人、更新单元计划申报主体、实施主体等。

　　2.城市更新的目标是什么？

　　答：需要城市更新的区域一般基础设施落后，公共服务设施匮乏，建筑规划杂乱，生活生产环境恶化，产业结构低端，土地利用效率低下，因此，城市更新的目的就是为了改变更新范围内的落后现状，完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用。

　　3.城市更新有哪些方式？

　　答：城市更新有综合整治类、功能改变类、拆除重建类三种模式：

　　（1）综合整治类城市更新主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能；

　　（2）功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构；

　　（3）拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后，拆除原有建筑物，再按照批准的规划进行新建建设的活动，除自改的以外，土地使用权的权利主体一般会发生改变，使用期限按照新出让用地重新计算。

　　4.在城市更新工作中，参与更新改造的开发企业主要承担什么职责？

　　答：参与拆除重建类城市更新的开发企业，其主要应完成更新项目全部拆除用地范围的建筑物、构筑物及其它地上附着物的清理拆除工作，并对原权利人予以货币补偿或产权置换安置补偿；按规划要求，将独立占地的道路、学校等公共设施用地移交政府，并负责更新项目的开发建设用地内新建开发建设和出让宗地内的配套设施建设工作；规划配建保障性住房的，应按相关规定建设并交付保障性住房。

　　5.城市更新范围内业主享有的主要权利和需履行的主要义务有哪些？

　　答：业主的主要权利包括：处分其房地产及附属设施的权利、表达是否同意更新改造的权利、对片区规划的建议权利、获得补偿（货币或产权置换、合作入股分成）的权利、了解更新项目实施进度的权利等。

　　业主的主要义务包括：处理其房地产存在的查封、赠与、租赁、其它产权纠纷等问题，移交其所有的土地和房屋，注销原有房地产证等。

　　6.拆除重建类城市更新项目一般的操作流程？

　　答：申报主体开展更新单元计划申报——签订前期监管协议——列入市计划形成申报主体——城市更新单元规划编制——城市更新单元规划审批——分期项目形成单一主体——分期项目确认实施主体——分期项目移交公共设施用地——分期项目签订土地出让合同——分期项目完成报建手续——分期项目动工建设——回迁安置房选房——商品房预售——工程竣工验收——移交回迁安置房、配建保障性住房和公共配套设施等——完成更新单元改造。

　　7.拆除重建类城市更新单元更新意愿如何收集？

　　答：申报拆除重建类城市更新规划制定计划，需收集城市更新单元拆除范围内权利主体同意进行城市更新及同意委托申报主体开展申报城市更新的意愿委托证明材料，需达成《城市更新办法实施细则》第三十七条城市更新意愿规定的权利主体同意改造的数量比例条件。即：城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

　　8.什么是拆除重建类城市更新单元制定计划申报主体？申报主体如何形成？

　　答：申报主体就是向城市更新职级部门申请将更新单元纳入深圳市城市更新单元制定计划的个人、企业或单位。需更新单元拆除重建范围内其它权利主体同意更新改造，出具更新意愿证明材料委托相同的一家企业或单位，最终形成单一的申报单位。

　　9.制定计划申报主体是否就是开发建设的实施主体，计划申报主体的职责是什么？

　　答：制定计划申报主体不一定就是改造单位，申报主体主要职责是开展城市更新单元申报工作，完成更新单元纳入制定计划申报工作，开展单元规划土地及建筑物信息核查，完成单元规划编制与报批。

　　10.更新意愿收集阶段是否要进行具体搬迁补偿安置谈判？

　　答：更新意愿收集阶段主要涉及征求更新范围内权利主体是否同意纳入拆除重建范围进行更新改造，不涉及规划方案及拆迁安置补偿等具体事宜，但需向街道办和区主管部门报备补偿方案。拆迁安置补偿工作在该更新单元列入计划后，由项目改造主体按程序与相关权利人另行协商签订。

　　11.城市更新的单元范围和拆除范围如何确定？

　　答：城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。

　　城市更新单元拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，应包含完整的产权边界，涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界，涉及周边道路的应考虑道路现状情况以道路中心线或边界为界。

　　12.业主可通过何种途径确定自己的房屋是否处在城市更新拆除范围内？

　　答：业主可登陆深圳市规划和国土资源委员会官方网站（http://www.szpl.gov.cn/）查询城市更新计划公告，具体更新单元拆除重建范围可点击或下载公告内附图查看；或登陆区城市更新办公室网站，查询正在申报中的更新单元改造意愿公告，具体更新单元拆除重建范围可点击或下载公告内附图查看。

　　网站上查询不清楚的，可持相关房屋及地上附着物等权属证明材料向龙岗区城市更新办公室或深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构进行查询。

　　13.什么是更新项目的实施主体？如何形成？

　　答：实施主体是《深圳市城市更新办法》规定的专用名词。城市更新项目（城市更新单元规划的某一分期）的拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后，经该单一主体申请，区城市更新主管部门循相关程序核查后，可确认该单一主体为该项目的实施主体。

　　形成单一主体可通过以下方式：

　　（1）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

　　（2）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

　　（3）权利主体的房地产被收购方收购。

　　14.城市更新项目范围内的权利人如何认定？

　　答：有产权登记记录的土地、房屋以证载人即为权利人；无产权登记记录的土地、房屋进行权利人认定核查工作后确定权利人。

　　15.被搬迁业主的哪些主要权益开发企业应予以补偿？

　　答：参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，被搬迁人可要求以下几方面的补偿或补助：

　　（1）被搬迁房屋（含土地）价值（含构筑附着物及二次装修）

　　（2）因房屋搬迁造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（3）因房屋搬迁造成的停产停业损失的补偿；

　　（4）擅改商业适当补偿；

　　（5）其它另有约定的补偿。

　　16.龙岗区目前的城市更新搬迁补偿安置标准应如何形成？

　　答：搬迁补偿安置标准应由搬迁双方本着自愿、平等、公平的原则协商确定，业主的搬迁补偿安置应体现被搬迁房屋的土地和市场交易价值。建议搬迁双方可参考周边类似房屋交易市场价格、或者政府征收类似房屋价格、或者周边更新项目收购搬迁补偿价格来确定补偿标准。整个更新项目可由搬迁人和所有被搬迁人共同协商确定统一的搬迁补偿安置方案，搬迁双方可在搬迁补偿安置方案的框架内确定具体房屋的搬迁补偿安置条件。

　　17.如果被搬迁业主认为补偿不合理，应如何寻求帮助？

　　答：如果被搬迁业主认为补偿不合理，可聘请专业机构对搬迁人出具的测绘报告、评估报告等进行复核，也可聘请专业法律人士协助搬迁补偿安置谈判，以保障自身合法权益。

　　18.开发企业提供的回迁安置房何时登记到回迁业主名下？需要哪些手续？

　　答：回迁安置房屋竣工后，即可按程序将回迁房屋登记到回迁业主名下。回迁房屋登记一般需要提供业主身份证明、搬迁补偿安置协议等（最终以产权登记部门的要求为准）。

　　19.回迁业主的安置房是市场商品房吗？回迁业主能否在产权登记以前转让给其他人？

　　答：按照深圳市城市更新政策，城市更新范围内的住宅、商业、公寓和办公等功能用房都为市场商品房，如业主选择项目内回迁，且与搬迁人没有其它限制产权约定的，一般回迁房屋都应是市场商品房。

　　因无可交易登记产权，回迁安置房在产权登记以前不能转让给他人（法院裁定交割的除外）。

　　20.城市更新项目的地价政策有哪些？

　　答：城市更新项目地价政策以深圳市基准地价为基础，按照《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土〔2013〕12号），结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令（第211号））、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府（2012）1号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府[2012]45号）等，形成城市更新地价政策体系。

　　21.城市更新项目周边公共设施如何建设？

　　答：根据《龙岗区鼓励社会资金投资城市更新项目周边公共设施暂行规定》（深龙府办〔2012〕32号）的规定，社会资金可成为城市更新项目周边公共设施的投资人，由投资人按有关程序自行组织工程建设工作，项目竣工验收后移交给政府指定的业主单位，产权属政府所有，政府按规定给予投资人不超过批复总概算（不包括项目用地土地整备和房屋征收费用）40%的资金补贴。

　　该模式简称为60/40模式，龙岗区城市更新办公室作为项目的综合协调单位，龙岗区教育局、龙岗区城管理局、辖区街道办事处等分别作为学校、公园、道路的业主单位，投资人作为项目的建设单位，依据《公共设施项目建设前期工作监管协议》、《公共设施项目建设资金监管专户监管协议》、《公共设施项目建设建设工作监管协议》进行项目建设管理。

（最终解释以相关法律法规为准）